Logge e Scale possono sanarsi anche in area vincolata

Le superfici accessorie come terrazzi, balconi, logge, scale etc, difformi dal progetto regolarmente assentito possono sanarsi con l'accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 D.Lgs. 42/2004.

L’ordinamento italiano, attraverso il Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004), prevede un sistema di tutela del territorio che impone il rispetto di vincoli paesaggistici per qualsiasi intervento edilizio realizzato in aree sottoposte a protezione.

In particolare, l’art. 167 disciplina il procedimento di compatibilità paesaggistica, introducendo un meccanismo di sanatoria per determinati interventi eseguiti in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica.

Uno degli aspetti frequentemente oggetto di dibattito giuridico riguarda la rilevanza delle superfici accessorie nella valutazione della compatibilità paesaggistica.

In altre parole, ci si chiede se la realizzazione/ampliamenti di elementi edilizi accessori, quali logge, scale, tettoie, pergolati, verande, porticati o volumi tecnici, possa rappresentare un ostacolo alla concessione della compatibilità paesaggistica in virtù del richiamo di cui al comma 4 dell'art. 167: "4. L'autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi: a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;".

Superfici accessorie e la loro incidenza sulla compatibilità paesaggistica

Le superfici accessorie, secondo la giurisprudenza amministrativa, sono quelle strutture che non incidono in maniera significativa sull’assetto paesaggistico del territorio, in quanto complementari rispetto all’edificio principale ed ad esso serventi.

Il Consiglio di Stato, in diverse pronunce, ha affermato che gli interventi edilizi di modesta entità e privi di un impatto visivo rilevante possono rientrare nella disciplina della compatibilità paesaggistica ex art. 167 D.Lgs. 42/2004, purché non comportino una trasformazione sostanziale del contesto tutelato, ed amplino le superfici accessorie.

Modesta entità ed invarianza estetica

La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che le superfici accessorie non rientrano necessariamente nella categoria delle volumetrie rilevanti ai fini dell’art. 167.

Ad esempio, il Consiglio di Stato ha affermato che la creazione/ampiamenti di logge, scale, tettoie, pergolati e verande di modesta entità possono essere compatibili con il paesaggio, a condizione che non generino un impatto visivo tale da alterare l’identità del contesto protetto (invarianza estetica o assenza di danno paesaggistico).

Anche il Ministero della Cultura, nelle sue linee guida, ha ribadito che l’interpretazione della compatibilità paesaggistica deve essere ispirata a criteri di proporzionalità e ragionevolezza.

In tal senso, la valutazione dell’autorità competente deve basarsi su un’analisi concreta dell’effettivo impatto dell’intervento e non su una rigida applicazione di criteri meramente quantitativi.

Precedenti del Consiglio di Stato 

Un ulteriore contributo interpretativo proviene da una recente sentenza del Consiglio di Stato, che ha ribadito l’importanza di una valutazione caso per caso nella concessione della compatibilità paesaggistica.

In particolare, il Consiglio di Stato ha sottolineato che la realizzazione di superfici accessorie, seppur ampliative della superficie calpestabile o produttive di volumi, possono comunque risultare compatibili con la tutela del paesaggio qualora non determinino una percezione visiva alterata del contesto ambientale.

La sentenza ha quindi evidenziato come non sia sufficiente un’analisi formale della volumetria, ma sia necessario considerare il modo in cui l’opera interagisce con il contesto paesaggistico preesistente.

Ad esempio una scala (collegamento verticale in dislivello) non rappresenta una superficie utile, bensì una superficie accessoria ai sensi dell’allegato A n. 15 del dpcm del 20/10/2016 (la quale comprende, anche “i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta”), di pertinenza ai sensi del punto 34 delle definizioni uniformi.

Come chiarito dalla Circolare applicativa n. 42 del 21.07.2017 della Direzione generale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio del MIBACT, tali interventi, anche se eseguiti prima dell’entrata in vigore del DPR 31/2017, non sono soggetti ad accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi degli artt. 167 e 181 del d.lgs. 42/2004 e per essi non è applicabile il regime sanzionatorio previsto (insanabilità, demolizione e ripristino dei luoghi). 

Ricorso avverso diniego compatibilità paesaggistica

Alla luce della normativa e della giurisprudenza vivente, si può affermare che le superfici accessorie non costituiscono, di per sé, un ostacolo alla concessione della compatibilità paesaggistica.

La loro rilevanza deve essere valutata caso per caso, tenendo conto dell’impatto effettivo sul paesaggio e della loro funzione rispetto all’edificio principale.

Pertanto, nel procedimento di compatibilità paesaggistica, l’autorità competente dovrà considerare non solo l’eventuale creazione di superfici accessorie, ma soprattutto il loro peso effettivo nella trasformazione dell’assetto paesaggistico.

Solo qualora tali strutture comportino una modifica sostanziale del contesto tutelato, potrà essere negata la compatibilità.

Diversamente, una valutazione flessibile e ragionevole permetterà di contemperare le esigenze di tutela del paesaggio con quelle del legittimo sviluppo edilizio e se del caso si potrà proporre ricorso al Tar per l'annullamento dell'eventuale diniego proveniente dalla Soprintendenza ai beni culturali e del paesaggio e/o dal Comune delegato dalla Regione.

Circolare Ministero della Cultura 4 aprile 2025

La circolare 4 aprile 2025, n. 19 del Ministero della Cultura ha da ultimo chiarito alcuni punti sull'applicazione dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 introdotto dal Decreto Salva Casa, con particolare attenzione all’accertamento di conformità in caso di parziali difformità e variazioni essenziali e con riferimento a quanto previsto dal D.Lgs. 42/2004. 

E' stato chiarito che per l'art. 36-bis (comma 1), quindi, è possibile rilasciare un parere vincolante anche nei seguenti casi:

• interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, come previsto dall’art. 34 del TUE;
• interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA, come previsto dall’art. 37 del TUE;

che abbiano creato volume o superficie utile, purchè venga richiesto il parere obbligatorio alla Soprintendenza. 

Quest'ultima avrà 90 giorni per esprimersi, decorsi i quali l'istante matura il silenzio assenso (procedimento codecisorio orizzontale).

L'inciso servirà da faro per tutti gli operatori giuridici che ancora serbavano dubbi sulla possibilità di regolarizzare piccoli ampliamenti in area vincolata.

 Nel caso in cui invece sulla base della maggior superficie ricavata, il Comune si attivasse per l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale, si può ugualmente presentare ricorso al Tar per i motivi sopra indicati (verficandone prima i presupposti con una specifica consulenza) e gli ulteriori richiamati nell'apposito articolo.